产业地产新机遇：逐条详解山东青岛“新型产业用地（M0）”新规
陈洁
前言
在“新基建”加速和城市集约用地的背景下，2020年5月13日，青岛市自然资源和规划局发布《关于加强新型产业规划用地管理的通知（试行）》（简称“《通知》”）。这是青岛市首次增设“新型产业用地（M0）”类别并作出具体规定。
《通知》借鉴国内其他城市的经验，并结合青岛市新兴产业主攻方向，在新型产业用地规划、供应方式、出让期限等诸多方面创新亮点颇多。
《通知》的出台不仅为青岛市新兴产业发展夯实基础，而且新型产业用地不同于传统产业园区的单一模式，拿地方式灵活（先租后售、弹性年期出让、存量协议补地价）、成本低还能配建商业、住宅，产城融合的城市产业综合体模式给产业地产运营商提供了发挥空间和新的商业机遇。
青岛市自然资源和规划局
关于加强新型产业规划用地管理的通知（试行）
各区（市）自然资源局，各派出分局，局机关各处室，局属各单位：
为贯彻落实市政府《关于进一步加大节约集约用地力度促进高质量发展的意见》（青政发〔2019〕16号）文件精神，进一步优化创新创业生态环境，培育新型产业项目健康发展，支持功能区体制机制改革创新，促进经济社会高质量可持续发展，根据有关法律法规，借鉴外地经验做法，现就有关事宜通知如下。
解读：
后疫情时代，“新基建”加速产业升级，成为促进经济增长的重中之重，而产业落地都需要以土地为载体，在当前“严控新增、存量挖潜”的集约用地政策背景下，为新型产业用地制定单独的支持、使用和管理规范，实现新兴产业的合理布局和有序、快速发展，适当其时。
与国内其他地方相比，青岛市的新型产业用地（M0）政策已是姗姗来迟。深圳市在2014年的城市规划标准中就新增了新型产业用地（M0）类型，并且在城市更新政策法规中对新型产业用地作出了特别规定，以推动新兴产业发展。国内其他城市，如北京、广州、成都、杭州等也都有针对新型产业用地的专门规定。青岛市的规定虽然来得有些晚，但有其他城市的经验在先，希望能后发先至。
一、统筹新型产业规划布局
（一）新型产业用地（M0）是指融合信息技术、人工智能、工业互联网平台、高端装备研发、物联网设计研发、生物医药研发、文化创意、中试、无污染生产等新型产业功能以及配套生产生活服务设施的用地。新型产业项目由项目所在地自然资源主管部门提请区（市）人民政府或其指定的部门认定。
解读：
与深圳、广州等城市相比，青岛市的《通知》扩充了新型产业用地（M0）的内涵，人工智能、工业互联网、高端装备研发、物联网等符合青岛市产业布局方向和当下政策导向的产业被纳入其中。
在城市建设用地分类“工业用地（M）”大类下，增加中类“新型产业用地（M0）”；在土地利用现状分类“工矿仓储用地（06）”一级类下，增加二级类“新型产业用地（0600）”。
解读：
新型产业用地（M0）还是属于工业用地大类，产业的内容还是首要的，对地上配建商业、住宅等的严格比例、分割及转让限制等，目的是避免出现假产业之名、行房地产开发之实的情况。
（二）发挥规划引领作用。明确新型产业用地布局和结构，引导新型产业空间结构合理分布，新型产业用地重点选址布局于交通便捷、配套完善的区域。按照国土空间总体规划确定的工业区块范围进一步明确：东岸城区市南区、市北区、李沧区、崂山区零星工业区块可不限制新型产业用地布局，重点选择在城区老工业企业转型升级区域、轨道交通站点周边、高速公路出入口附近以及新旧动能转换重大工程实施规划确定的重点园区、功能区、示范园区等区域安排；北岸城区的工业区块内的新型产业用地原则上不大于辖区工业用地总面积的60%。零星工业区块的新型产业项目选址与公共设施相邻设置时，要充分论证，不得相互干扰。在控规编制过程中要科学研究新型产业用地布局并制定技术经济指标，在控规成果中预留建设条件。
解读：
新型产业用地重点选址布局于交通便捷、配套完善的区域。从《通知》对各城区布局的进一步明确可见，新型产业用地规划还是以集约用地、利用存量土地为原则，并且根据新兴产业的特点、各城区的产业布局情况合理划定范围。结合青政发〔2019〕16号文，城区老工业企业用地转型为新型产业用地可能会成为一波热潮，这给实体企业带来了产业升级的机会，也给产业地产商和投资人提供了新的机遇。
（三）支持产业项目统一规划，功能适当混合。单一生产功能的开发区、产业集聚区，可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则，在符合国土空间规划的前提下，适当安排建设用地用于零售商业、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设，推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。
解读：
功能混合、产城融合的新一代产业园区是未来的发展趋势。为产业配套城市功能，将新产业空间与商业空间、生活空间、交流空间等结合，形成融合产业、商业、居住的产业综合体，这是产业项目规划的新趋势和新标准。所以，产业地产运营商应当用新的视角审视产业地产的运营。
新型产业用地地上建筑容积率原则上不低于2.0，可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施。配套用房用地面积不大于总用地面积的15％，其计容建筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。产业用房应参照工业、研发、办公建筑设计规范进行设计，不得采用住宅类建筑的套型平面、建筑布局和外观形态。停车配置指标不低于0.8车位/100平方米建筑面积。
解读：
本条强调小型商业、职工宿舍等系配建的生活服务设施，对配套用房用地面积、计容建筑面积的比例进行限定，并且要求产业用房设计不得采取住宅类套型平面、布局和外观形态，目的是为了避免出现假新型产业之名、行房地产开发之实的情况。本条的限定指标和广州、深圳、东莞等地新型产业用地的指标规定基本相似，产业地产运营商在进行投资运营测算时，应当关注这些限制性条件。
二、保障新型产业用地供应
（四）新型产业用地供应管理坚持“规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格”的原则。新型产业用地区分类型可分别采取以下供应方式：
1.政府供应新型产业用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。鼓励以先租后让、弹性年期出让方式供应新型产业用地。以先租后让方式供应新型产业用地的，招标、拍卖、挂牌活动在租赁供应时组织实施，承租到期，且投资强度、亩产税收等主要指标经评估达到约定条件的，经申请可以协议方式转为出让。实行弹性年期出让方式供应的，出让期限届满，且投资强度、亩产税收等主要指标经评估达到约定条件的，经申请可以协议出让方式续期。
解读：
传统的工业用地招拍挂，一次出让固定年限的土地使用权，企业一次性缴纳土地出让金，企业的用地成本负担较重，不利于新兴产业的项目落地和发展。新型产业用地鼓励以先租后让、弹性年期出让方式供应，企业先行通过招拍挂承租或者受让较短使用权年限的土地，承租到期或者年限届满后，满足指标要求的，再行协议出让，既大幅降低了企业项目落地之初的成本，也满足了企业长期稳定经营的需要。
2.存量工业用地经批准调整为新型产业用地的，可以协议补地价方式办理相关手续，但法律、法规和出让合同或划拨决定书约定应当收回另行供应的除外。存量工业用地调整为新型产业用地的，不适用先租后让和弹性年期出让方式。
解读：
存量工业用地“工改M0”协议出让，是《通知》的亮点之一。存量工业用地调整为新型产业用地的，可以不经先收储、再招拍挂的传统单一模式，而是可以直接协议补地价的方式直接办理用地手续，这无疑打通了存量工业用地转型新型产业用地的通道，给传统产业转型升级带来了极大的便利。再加上新型产业用地可以配建小型商业、职工宿舍等设施，项目区域还将安排零售商业、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设，将形成新型的城市综合体，也会给原有存量工业用地带来升值空间。
3.使用集体经营性建设用地建设新型产业项目的，按届时的有关规定执行。
解读：
目前集体经营性建设用地的政策法规尚在进一步制定之中，新土地管理法实施条例也未正式出台，所以《通知》对利用集体经营性土地建设新型产业项目预留了政策接口。
（五）新型产业用地的出让期限最高为50年。先租后让的，租赁年期不超过10年，与后续出让年期之和最高不得超过50年；弹性年期出让的，出让年期可在10年至50年内根据实际情况设定。
解读：
本条是对采取先租后让、弹性年期出让方式供应新型产业用地的细化规定。
（六）合理确定新型产业用地的地价水平。在开展地价评估时，新型产业用地地价参照同地段商务金融用地市场评估楼面地价的20%，并按照实际出让期限和房产自持比例修正后确定，且不低于国家、省规定的同地段工业用地出让最低价。房产自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系数为1.2；大于80%的，修正系数为1.0。政府供应新型产业用地的，地价评估时点按照政府供地时点确定；存量工业用地调整为新型产业用地的，地价评估时点按照土地使用权人申请时点确定。
1.政府供应新型产业用地出让地价评估测算公式为：
P＝C×20％×S×A×（N/50）
其中：P为新型产业用地评估价格，C为出让时点同地段商务金融用地市场评估楼面地价，S为该地块的计容建筑总面积，A为房产自持比例修正系数， N为出让年期（先租后让的，为租赁年期与出让年期之和）。
实行先租后让方式供应的，土地租赁期间的租金，根据建设用地使用权成交价进行修正后确定，修正系数为租赁年期与最高出让年期的比值，按年平均收取，即：年租金＝租赁年期÷（租赁年期+出让年期）×成交价÷租赁年期。土地出让期间出让价款为成交价减去租赁期间已支付租金的余额，即：出让价款＝成交价－已支付租金。
2.存量工业用地调整为新型产业用地评估测算公式为：
P=C×20％×S×A-R
其中：P为应补交土地价款评估总额，C为申请时点同地段商务金融用地市场评估楼面地价，S为计容建筑总面积，A为房产自持比例修正系数，R为存量工业用地的划拨土地价值或出让土地剩余年期价值。
解读：
本条规定了新型产业用地的地价标准。新型产业用地的地价参照同地段商务金融用地市场评估楼面地价的20%，并按照实际出让期限和房产自持比例修正后确定，且不低于国家、省规定的同地段工业用地出让最低价。房产自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系数为1.2；大于80%的，修正系数为1.0。
三、规范新型产业用房分割转让
（七）新型产业项目用地中建设的计容房产自持比例不得低于项目计容建筑总面积的50%，其中配建的生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施不得分割登记、转让和抵押。产业用房可以按规划批准的幢、层、套、间等可独立使用、权属界线封闭的空间为基本单元分割登记、转让（属全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等公共设施除外）。
解读：
新型产业项目用地中的房产自持比例不得低于50%，配建小型商业、职工宿舍等不得分割登记、转让和抵押，这是防止新兴产业项目变质为商业地产开发，但产业用房可以分割登记、转让，则为产业地产运营商提供了租售并举进行资金平衡的机会，只是产业用房出售后需符合自持比例的要求。
（八）新型产业用地上所建产业用房，首次转让的受让人须为经产业主管部门认定的符合产业发展方向的企业法人。再次转让时，其不动产权证应满5年（企业破产倒闭的除外），次受让人也应符合首次转让条件。
解读：
本条进一步对产业地产运营商出售产业用房做出限制，首次转让的受让人须经产业主管部门认定，且再次转让应办证满五年、次受让人仍需符合条件。对产业用房转让进行限制，依然是为了保障新型产业用地符合规划初衷。
《通知》对新型产用地规划、产权房屋出售等作出的限定，目的是避免产业用地变为商业开发，但是，新型产业用地的区域规划是以打造适当功能混合的城市综合体为目标，势必意味着区域存在多种用地性质和业态，可出让的产业、商业和住宅房屋，让项目的资金平衡成为现实，给产业地产运营商提供了足够的运营空间。
四、强化新型产业项目履约监管
（九）各区（市）自然资源主管部门在办理新型产业项目用地供应时，要将产业主管部门确定的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质等要求，以及投资强度、投产时间、产出效率、节能环保、亩均税收等相关内容纳入建设用地使用权出让文件和项目履约监管协议。土地使用人与各区（市）自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同时，须同时与属地各区（市）政府或功能区管委签订项目履约监管协议。
解读：
新型产业用地的出让文件内容包括非常具体的产业要求，以及各项经济指标，并且需要同时签订项目履约监管协议。所以，产业地产运营还是要以产业为核心，无论是新增的新型产业用地，还是盘活存量工业用地的“工改”新型产业用地，新型产业用地的开发将大大不同于传统产业园区的单一模式。可以预见，在空间设计、功能设置、模式创新、园区管理等方面都将会有创新和变革。
本通知适用于市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区。其他各区（市）、功能区可参照执行。
本通知自2020年6月10日起试行，有效期至2021年6月9日，由市自然资源和规划局负责解释。此前已发布的与新型产业规划用地管理有关的文件与本通知不一致的，以本通知为准。
