房地产开发企业遭遇疫情：四大问题盘点与法律应对实务

 

 

陈洁  葛静芳  夏雪

 

 

庚子年伊始，突如其来的黑天鹅“新冠疫情”席卷全国。继2019年“房住不炒”的政策逐渐落地，开发商还在尝试摸索未来十年的转型之路，却没料到在农历新年又迎来了一轮打击。正如最近在公号中流行的段子——本以为2019年是最难的一年，最后发现这可能是未来十年中最好的一年。打开网络，网上关于地产领域走势的观察评论已经铺天盖地，笔者无意从宏观层面再做任何评判，仅以此文从务实的层面盘点一下疫情对开发商的具体影响及应对方法。

 

 

祈愿疾疫如彩虹般迅速消隐，愿一切平安。

 

 

一、概述

 

 

疫情对于国内经济的打击是沉重且漫长的，粗粗数一下疫情带来的经济成本就令人心痛。

 

 

首先，劳务用工方面，迟延复工期间的员工工资照发，但实际却无法推进项目进展，甚至计划中的项目也有可能因此出现变故；

 

 

其次，疫情导致国内人员流动陷入停滞，施工人员无法按时返程，工期迟延几乎无可挽回。施工迟延当然还会带来迟延交付的问题，直接增加了开发商与施工企业、小业主之间的沟通成本；

 

 

再次，“新冠病毒”的人传人属性催生了禁止人群聚集的要求，楼市无法如期开盘进行正常销售、自持商业无法正常招租或开业、还有最受重创的文旅板块，错过了整个黄金假期，这些都将减少开发商原本预计的现金流收入，带来较大的资金压力；

 

 

现金流紧张的衍生问题是银行贷款的偿还问题。2019年的调控力度令不少地产企业都进入了寒冬，此次疫情之下如无政策支持，恐怕融资将会更为艰难。另外，受到全国经济形势的影响，民众的购买力及偿还贷款的能力也会受到影响，这一因素也不可忽视。

 

 

面临前述即将发生的变化，恐怕每个开发商都或多或少需要调整原有的经营思路和计划，重新布局。当然这些都是更为长远的打算，以下我们将就近在眼前的事项进行一些讨论。

 

 

二、关于拿地

 

 

1. 通过公开招拍挂获取地块

 

 

受疫情影响，各地都发布了迟延复工的文件，部分土地招拍挂可能因此取消，或者转入线上操作；开发商应密切关注当地的相关文件；

 

 

如已通过招拍挂获得土地，可能受到封城、停工等原因的影响，无法如期开工，也势必会影响通过开发贷融资的时间；

 

 

涉及到《国有土地使用权出让合同》的履行，一方面是出让金的缴纳；另一方面需注意闲置土地的问题。此前在非典期间，北京国土资源局曾专门发布过《关于“非典”防治期间国有土地使用权出让合同执行有关问题》的文件，允许相关期间（缴纳出让金和开发建设的期间）顺延，并且顺延期间无需支付滞纳金，因此开发商可关注一下当地土地管理部门是否有相关优惠政策发出。

 

 

2.  通过兼并收购取得开发项目

 

 

通过股权收购方式获取开发项目的，需要评估目标公司的在本次疫情中受到影响的情况，例如目标公司的其他业务是否在疫情中也受到重创进而导致企业总体价值锐减，目标公司是否存在违约的可能性，或者目标公司的实际控制人受疫情影响无法及时履约等等；

 

 

通过资产收购方式获取项目的，主要是合同履行方面的迟延，也不排除相对方的违约行为。当然，合同履行的时间如果再推迟上一段时间，应该会降低疫情对项目的影响，例如即使项目在2月份不能复工，或许4月份的情况就会好很多；

 

 

当然也可能会存在开发商因调整经营计划而放弃收购目标项目的情况。对于此类情况，通常都难以适用不可抗力，即使是在疫区的项目也只是一时无法履行，而非客观上不能履行，因此需要详细评估主动违约的成本。

 

 

三、关于施工

 

 

1. 工期延误及损失负担问题

 

 

疫情发生后，各地政府已经纷纷明令迟延复工，除非关乎国计民生的重大项目，其余大部分工地恐怕都已被停工。后期随着前线战“疫”情况的发展，即使停工令顺利解除，恢复施工也需要一个过渡期，施工人员和现场所需设备、材料都需要一定的时间才能到位，所以工期延误几乎不可避免。然而工期索赔也并非一刀切，实践当中需要注意如下问题：

 

 

首先应梳理已签订的施工合同中对于疫情、政府行为、工期顺延等内容的约定，有约定应当从约定；如果无约定，或者施工合同存在无效情形，则应及时与施工单位沟通确定处理方式；

 

 

应当结合疫情的发展与施工单位协商调整项目的施工进度，与施工方沟通重新做好施工节点的安排，以最大程度减轻工期延误造成的损失；

 

 

应当固定留存好施工单位关于申请调整施工进度、申请延期等所提报的相关证据，包括工程签证等，并严格审查工期延误与疫情之间的因果关系，毕竟疫情总会过去，其对施工的影响也只是局部的、阶段性的。如果是因施工单位自身过错导致工程延期，应当在工作联系单或申请材料中明确注明相关原因和实际情况；

 

 

正常来讲，工期延误中可归责于开发商的原因并不多，但其中需注意甲供材及甲方指定分包的问题。如果因前述原因导致工期迟延的，开发商需自行承担相应责任；

 

 

开发商作为发包方可能需承担的费用及损失包括：1）停工期间必须支付的工人工资；2）因不可抗力引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用；3）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用；

 

 

采取相应措施，避免损失扩大。

 

 

2. 工程造价成本

 

 

工程造价成本上涨是在建工程面临的另外一个问题。

 

 

如果是已经与施工单位签订施工合同的，通常是不会调整工程总价款的，但不排除当地主管部门就疫情专门发文要求调增的情况。当然这里面也需要考虑工期的因素，如果施工单位因开发商拒绝调增工程价款而拖延施工，可能会带来更大的损失，由此引发的社会问题也值得关注；

 

 

如果工程主要由甲方供应材料，那么材料价格上涨也会给开发商带来损失，对此房地产开发企业应提前预防，及时与材料供应商协商一致，保障材料的供应时间、价格合理到位，将后续建设成本的支付降到最低，减少自身损失；

 

 

如果是开发商为政府代建保障房、安置房的情况，工程造价成本的上涨无疑对于开发商而言就比较棘手。首先需要审阅合同中是否有不可抗力、情势变更等条款的约定，如果没有约定，就需要及时固定相关证据并与政府展开交涉，争取更为有利的局面。

 

 

3. 与施工单位之间的索赔事宜

 

 

虽然疫情属于不可抗力事件，合同通常约定各方自担风险及费用。但后期因项目复工和赶工，仍存在索赔风险，此处应把握的索赔原则主要包括：正当理由、有效证据、合理时间、违约方担责。

 

 

开发商作为发包方的索赔事项可能涉及：拖期违约赔偿；如承包人未及时提出顺延工期申请、未申报停工方案及预估费用或未采取措施造成损失扩大等情形。需要注意留存好相关证据。

 

 

4. 无法按约向施工方支付工程款的风险

 

 

预售回款是房企支付工程款的一个重要资金来源。但由于政策管控要求暂缓预售，将影响开发商销售节奏以及回款现金流，因此开发商需针对工程进行结算风险的预判，提前做好施工单位的沟通工作，避免出现停工索赔等情况。

 

 

四、关于房屋销售

 

 

1. 宣传推广方面

 

 

为防控疫情，多地政府部门发布通知，明确要求暂停商品房集中销售活动，取消房展会、发布会、答谢会、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动，暂停售楼处销售活动，房产中介门店暂停营业，待疫情过后再行恢复，且尚未明确恢复时间。在传统售楼处销售受阻的情况下，大部分房企都纷纷转而采取了线上营销策略，但线上售楼能否取得期待效果取决于房企采取的引流方式。例如：

 

 

引导客户通过视频、VR看房，设置在线咨询置业顾问等；

 

 

在采取线上售楼时除进行项目介绍、在线咨询的同时，还可引导客户一键分享到朋友圈、微信群，实现社交圈层的裂变传播；

 

 

为线上看房出具详细的操作指引，通过小视频的方式推送给客户；

 

 

与国内现有的线上平台合作实现线上销售功能。

 

 

线上宣传过程中，销售人员除遵照企业内控的要求外，还应注意如下合规事项，包括：

 

 

因线上销售会形成电子证据，销售人员在电子媒介（如微信、QQ等）上应言语谨慎，禁止随意承诺、诱导性销售或虚假宣传；

 

 

避免在售楼处约访客户；

 

 

未获得公司允许情况下，不应随意带客户参观样板间，不得向客户承诺售楼处开放时间；

 

 

不得私自收取客户房款或代客户垫付房款等。

 

 

与此同时，线上售楼，还需重点关注个人信息收集过程中的合规问题。

 

 

2. 涉及买卖合同的签订

 

 

对于线上新成交且要求签订认购合同客户，建议可采取邮寄、视频签约、单独面签等方式，也可考虑开通线上签约系统，重点在于确保签约的有效性；

 

 

企业如采取电子数据的方式签订协议的，应当符合法律有关电子合同的形式要求；

 

 

对于已认购未网签或未贷款客户，部分客户因疫情导致无法履约，可以考虑待疫情结束后再行通知签约或以邮寄形式传递签约文件。

 

 

3. 涉及因疫情导致无法按期交房

 

 

注：本条主要针对已经签署商品房预售合同，但很有可能无法如期交房的情况。对于尚未开盘销售的项目影响较小。对于延期交房的项目，我们建议：

 

 

1） 首先审阅所签订的房屋买卖合同中关于逾期交房及违约责任的约定，如合同中将重大传染疫情或行政措施作为房屋逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件的、逾期办证等情况下的不可抗力及免责事由的，可依据合同据实延期，并在合理期限内及时将相关情形告知房屋买受人；

 

 

2） 即使合同无约定，建议面临交房压力的开发商亦应向购房人发出因不可抗力引发的迟延交房的通知；

 

 

3） 迟延交房通知的具体内容应根据签订的商品房买卖合同中的具体约定进行拟写，告知买受人因疫情影响施工，房屋可能延期交付，同时应慎重决定是否在通知中明确新的交房时间；

 

 

4） 通知送达的方式应当符合合同约定。如果合同没有约定的，首选书面方式，并索要回执；如果不便采用书面方式送达的，以能够保证对方收到且最为便利的方式为优先；

 

 

5） 通知的过程中，需要注意保留相关证据。使用快递送达的，保留相关单据及所有回执单（如有）；使用邮件、微信送达的，可通过第三方电子存证工具进行固定，同时需注意确认邮件收件人、微信联系人的身份；

 

 

6） 可提前收集并固定的证据

 

 

商品房买卖合同：合同签订时间/交房日期与疫情事件的关联/违约金的计算方式/免责条款；

 

 

收集此次延期交付的房屋是否为疫区的证据及建设施工企业的员工有无疫区经历、需要采购的材料是否存在疫区生产、当地政府为避免疫情扩散要求停工的文件等等。这些证据主要是政府部门或者关联部门发布的权威信息；

 

 

免责期限的计算：根据疫情和政策措施的影响程度确定免责的期限；

 

 

合理期限内书面告知业主的证据，避免业主在未得到通知的情况下作出扩大损失的行为。

 

 

4.涉及因购房者断供导致开发商承担的连带责任风险

 

 

如前所述，疫情在全国范围内的影响是很大的，难免会出现购房者断供的情况，根据银行、购房者与开发商之间的合同，购房者出现断供的情况下，开发商通常会需要承担连带责任，这也是地产领域一个老生常谈的问题了，开发商可以基于购房者的个人信息对此做好预案。

 

 

五、关于银行贷款

 

 

如前所述，疫情给开发商带来的最大的打击最终都会落实到钱上面来，包括现金流、总收入、融资成本等等。这应该也是企业最为关注的问题。

 

 

目前我们已知的是银保监会于2020年1月26日发布的《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号），该文件中，银保监会明确指示各地金融机构，“鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响”，但最终各地如何落实此项文件，包括贷款利率下调幅度如何，贷款展期是否能突破银行惯例，我们还需要拭目以待。